Guide pratique de la fiscalité immobilière à Saint-Raphaël

La fiscalité immobilière Saint-Raphaël regroupe l'ensemble des règles qui s'appliquent aux propriétaires, vendeurs et bailleurs dans le Var : imposition des revenus locatifs, taxe foncière, taxe d'habitation pour certains cas, et taxation des plus-values.

Ce guide présente les principales obligations, des exemples chiffrés et des leviers d'optimisation respectueux de la législation nationale et des pratiques locales.

Pour toute question précise sur un bien ou pour planifier une estimation avant une mise en vente, vous pouvez nous contacter via notre page dédiée. Contactez Wf King.

Les revenus tirés de locations non meublées sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Deux régimes existent : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % si loyers ? 15 000 €) et le régime réel (déduction de l'ensemble des charges). Le choix est crucial : au réel on déduit intérêts d'emprunt, travaux, assurances et taxe foncière, ce qui peut réduire fortement l'assiette imposable.

Pour les locations meublées, les loyers relèvent des BIC avec micro-BIC (abattement forfaitaire) ou régime réel (déductions + amortissements).

À titre d'exemple, pour 12 000 € de loyers non meublés : en micro-foncier l'assiette imposable est 8 400 € (12 000 € ? 30 %), alors qu'au régime réel, si vous avez 6 000 € de charges déductibles, l'assiette tombe à 6 000 €. Ces règles et seuils évoluent ; il convient de vérifier votre situation au moment de la déclaration. (Source : lemonde.fr)

La taxe foncière est due par le propriétaire et finance les collectivités locales ; son montant résulte d'une valeur locative cadastrale corrigée par les taux communaux et intercommunaux.

La taxe d'habitation a été largement supprimée pour les résidences principales, mais elle peut subsister pour les résidences secondaires ou certains occupants selon les dérogations locales.

En pratique, anticipez la taxe foncière dans le calcul de rendement locatif (elle est déductible au régime réel pour les loyers non meublés). Consultez les délais de paiement et modalités locales pour Saint-Raphaël en début d'automne afin d'éviter les pénalités. (Source : economie.gouv.fr)

La plus-value de cession d'un bien est exonérée si le logement vendu est la résidence principale.

Pour les autres cessions, la plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), avec des abattements pour durée de détention qui aboutissent à une exonération totale d'impôt au bout de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux).

Exemple concret : une plus-value brute de 100 000 € vendue après 15 ans bénéficie d'un abattement de 60 % pour l'impôt (6 % par an pour les années 6 à 15), ce qui réduit fortement l'impôt dû.

Des règles spécifiques existent pour certains régimes (ex. : nouvelles modalités d'imputation pour certains amortissements LMNP) ; vérifiez l'impact au moment de la revente. (Source : impots.gouv.fr)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet d'imposer les loyers en BIC et de choisir entre micro-BIC ou régime réel.

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (généralement 50 % pour les locations meublées classiques) jusqu'à des plafonds, mais la loi a modifié certains seuils pour les meublés touristiques. Le régime réel permet de déduire charges et d'amortir le bien, souvent plus favorable fiscalement à court terme, mais depuis les récentes modifications législatives certains amortissements peuvent être réintégrés au calcul de la plus-value lors de la revente : il est donc essentiel d'anticiper la stratégie de détention et de sortie.

Pour comparer concrètement, simulez loyers, charges et amortissements avec votre conseiller fiscal. (Source : lmnp.ai)

Le déficit foncier survient lorsque les charges déductibles (dont travaux) dépassent les loyers. En règle générale, une part du déficit peut être imputée sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, l'excédent étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Certaines mesures temporaires ou dispositifs de rénovation énergétique ont relevé ponctuellement ce plafond (ex. : « superdéficit » porté à 21 400 € sous condition pour des travaux d'amélioration énergétique) ; vérifiez les conditions applicables à la date de vos travaux et conservez diagnostics et factures pour justification. (Source : lemonde.fr)

• Investisseur A : studio meublé (loyers 10 000 €/an). En micro-BIC (50 %) : base imposable 5 000 €. En réel, si charges + amortissement = 8 000 €, résultat fiscal négatif (0 ou déficit reportable selon régime) ; le réel est avantageux.
• Investisseur B : appartement non meublé (loyers 18 000 €/an). Micro-foncier non applicable (>15 000 €) ; au réel, avec intérêts d'emprunt 6 000 € et travaux 5 000 €, l'assiette tombe à 7 000 €.
• Propriétaire-vendeur : plus-value brute 80 000 € après 10 ans de détention ? abattement pour durée (6 % × 5 années au-delà de la 5e) = 30 % base taxable réduite, impôt et prélèvements calculés selon barèmes en vigueur.

Ces chiffres illustrent des ordres de grandeur : adaptez toujours le calcul à votre situation et aux règles en vigueur au moment de la déclaration. (Source : lmnp.ai)

Parmi les stratégies conformes :

• opter pour le régime réel quand les charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire ;
• utiliser le déficit foncier pour lisser les revenus imposables après travaux ;
• privilégier la location meublée et bien choisir entre micro-BIC et réel selon horizon de détention ;
• planifier la revente pour bénéficier d'abattements pour durée de détention lorsque possible.

L'optimisation fiscale doit toujours respecter la loi : documentez les travaux, justifiez les loyers pratiqués, et consultez un expert pour les cas complexes (société civile, démembrement, transmission). Pour une évaluation précise de votre bien et de ses implications fiscales, une estimation professionnelle vous aidera à chiffrer ces décisions. Demandez une estimation.

Anticipez les échéances : dates d'envoi des avis de taxe foncière, période de déclaration des revenus immobiliers et délais de paiement.

Conservez documents : contrats de location, factures de travaux, relevés d'emprunt, diagnostics énergétiques.

Si vous louez en saisonnier depuis des plateformes, certaines recettes peuvent être préremplies par ces plateformes mais la responsabilité déclarative vous incombe.

Organiser ses pièces en amont simplifie le passage au régime réel ou la justification d'un déficit foncier. Pour comparer l'offre locale et mieux situer votre prix, consultez aussi les annonces disponibles sur notre site. Voir les annonces de vente.

La fiscalité immobilière à Saint-Raphaël combine règles nationales et réalités locales : taxe foncière, imposition des loyers, plus-values et dispositifs comme le LMNP ou le déficit foncier offrent des leviers d'optimisation lorsqu'ils sont bien maîtrisés. Commencez par chiffrer précisément loyers, charges et travaux, choisissez le régime fiscal adapté à votre horizon et conservez une documentation complète.

En cas de doute, faites appel à un expert fiscal ou à notre équipe pour un accompagnement personnalisé et discret. Les simulations et estimations permettent de transformer ces règles en décisions concrètes et adaptées à votre projet.